LOCAÇÃO COMERCIAL

Resumo do acórdão

- ..................................... - Apelante e apelada, como locadora e locatária, respectivamente, ajustaram, por contrato escrito, a locação do prédio ..., para fins comerciais, pelo prazo de 51 meses, a começar em 1.1.78 com término para 31.3.82 (...). - Em 30.09.86 as partes celebraram novo contrato escrito, pelo prazo de 39 meses (...). Vencido o contrato em 31.12.89, a locação prorrogou-se por prazo indeterminado. - Repetindo, no segundo, cláusulas já constantes do primeiro contrato, as partes convencionaram que: "cláusula décima-quarta: ..., a Locatária destinará o imóvel locado para a instalação de uma Escola com os cursos que forem aprovados e autorizados pelos poderes competentes, adotada a técnica mais moderna de ensino, sendo que a alteração dessa destinação será considerada inadimplemento contratual e justa causa para a rescisão deste Contrato, independentemente de qualquer procedimento judicial ou extra, além dos cursos já autorizados anteriormente; cláusula décima-sétima: Quaisquer estragos ocasionados ao prédio, suas instalações e acessórios, bem como as despesas a que o proprietário ficar obrigado por eventuais modificações feitas no imóvel, pela Locatária, sem autorização da Locadora, não ficam compreendidas na multa da cláusula décima-terceira, mas deverão ser pagas à parte e cobradas mediante ações próprias; cláusula décima-oitava: A Locatária poderá adaptar o prédio às suas finalidades, mas deverá submeter o projeto à Loc adora e respeitar todas as normas e posturas municipais e estaduais atinentes à espécie, responsabilizando-se por todas as despesas decorrentes, taxas, emolumentos, multas, etc. Fica condicionado que as reformas de adaptação deverão ser executadas durante os primeiros seis meses da locação e incluirão os necessários reparos das calhas, condutores e telhados. - Porque a locatária realizou obras no imóvel sem estar autorizada, por escrito, para tanto, é que a locadora pretende a rescisão do contrato, por ter este sido violado em sua cláusula décima-oitava. - Esta é a questão. - O que importa saber é se a apontada inobservância contratual caracteriza, ou não, falta grave, ensejadora da rescisão pretendida. - Para tanto, não se olvide que nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem (art. 85 do CC). - A locação tinha por fim prédio destinado à escola. Claro está que, para atingir sua finalidade, reformas de adaptação teriam que ser feitas. - Algumas prescindiam de autorização da Locadora, tanto que mereceram contemplação na cláusula destacada no contrato: "... as despesas a que o proprietário ficar obrigado por eventuais modificações feitas no imóvel, pela Locatária, sem a autorização da Locadora, não ficam compreendidas na multa..."(...). - Evidentemente que nestas incluem-se aquelas necessárias à finalidade da locação, qual seja, instalação de uma Escola com todos os seus cursos. - Tanto isso é verdade, que a própria locadora preocupou-se, desde o primeiro contrato firmado, com a qualidade do ensino que a locatária iria ministrar, pois fez constar do instrumento que a escola deveria adotar a técnica mais moderna de ensino (...). - Ora, se estava a senhoria preocupada com a qualidade do ensino, não seria ela que iria obstacular reformas no prédio que possibilitassem o alcance daquele objetivo. - Por outro lado, as ref ormas que impliquem em modificação da fachada do prédio, mudança do seu estilo, alteração de estrutura, etc., estas sim estão a exigir, para sua realização, autorização, e por escrito, da Locatária. - Não se pode admitir como infração grave, autorizadora de rescisão contratual, a realização de obra em imóvel, embora sem autorização escrita do locador, porém constando do contrato prévia autorização para o locatário fazer reformas e benfeitorias, que não causou qualquer dano ao proprietário, mormente quando este teve seu patrimônio acrescido pela incorporação da área construída, por isso que mais valorizado restou seu bem. - Pelo exposto, e demais elementos dos autos, deve ser mantida a r. sentença de primeiro grau. Ac. de 25-08-1994 Revista dos Tribunais - Agosto de 1995 - Vol. 718 - Pág. 176 EMFOR 569