PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Resumo do acórdão

- No acórdão recorrido não se proclamou a invalidade da cláusula penal contratualmente estabelecida. Ao contrário, afirmada restou a impossibilidade de incidência in casu da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que em seu art. 53 estabelece: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". - O eg. Colegiado de segundo grau, portanto, ao consignar "que a Lei 8.078/90 entrou em vigor algum tempo depois de firmado o pacto, não cabendo aplicação retroativa", reconheceu lícita a estipulação contratual objeto da controvérsia. - Considerando-a, contudo, injusta e abusiva, no sentido de excessivamente onerosa aos compromissárioscompradores, valeu-se do disposto no art. 924, CC - embora sem fazer referência expressa a esse preceito - para mitigar-lhe o rigor. - Assim, limitou o quantum de vido pelos réus, por força da resolução a que deram causa, apenas à perda do sinal (arras), à não restituição das benfeitorias, impostos e outras despesas por eles realizadas durante o período de ocupação e ao pagamento de aluguéis após o trânsito em julgado. - Quanto à licitude da redução da pena convencional a patamar que o órgão julgador entenda justo, com base na norma do art. 924, CC, esta Corte já assentou: "Compromisso de compra e venda. Cláusula penal compensatória. Revisão judicial. A cláusula contratual que prevê a perda das importâncias pagas, no caso de inadimplemento dos promitentes-compradores, tem caráter de cláusula penal compensatória, podendo o juiz, rescindindo o contrato, reduzi-la proporcionalmente. Art. 924 do Código Civil". (REsp 8.354-SP, Relator o Sr. Ministro Nilson Naves, DJ de 7.10.91). "Promessa de compra e venda de Imóvel. ..............................................." A cláusula que prevê não tenha direito o promitente-comprador à devolução das importâncias pagas deve considerar-se como de natureza penal, compensatória, podendo ser reduzido seu valor com base no art. 924 do Código Civil" (REsp nº 12.074-SP, Relator o Sr. Ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 4.5.92). "Direito Civil. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento. Pedidos de "rescisão" contratual, reintegração na posse e perdas e danos. Redução destas aos prejuízos efetivamente sofridos e ao aluguel pela ocupação. Cláusula penal. Inteligência dos arts. 920 e 924, CC. Recursos não conhecidos. I - Não se justifica que o Direito, que deve realizar o justo, albergue pretensão que, além da resolução contratual e da reintegração na posse, ainda postula a perda da integralidade das quantias pagas, quando o inadimplemento decorreu apenas das duas últimas prestações. II - A pena convencional prevista no art. 920, CC, não se limita ao percentual da "lei de usura", sendo lícito ao juiz, porém, autoriz ado pela norma do art. 924 do mesmo diploma, reduzi-la a patamar justo, evitando que referida multa venha a constituir fonte de enriquecimento indevido" (REsp nº 10.620-SP, por mim relatado, DJ de 20.4.92). - Não diviso, portanto, no acórdão recorrido, ofensa aos arts. 115, 916, 917, 1.092 e 1.094, CC. - Considero, entretanto, assistir razão à recorrente no que toca à alegada afronta aos arts. 1.056 e 1.059 da lei civil. - Conquanto seja facultado ao julgador mitigar o rigor da cláusula penal pactuada, reduzindo-lhe proporcionalmente o valor, lícito não se mostra que essa redução se opere de forma tal que o quantum dela resultante, a cujo desembolso obrigados os compromissários-compradores, seja insuficiente a fazer face sequer aos efetivos prejuízos experimentados pelos promitentes-alienantes. - No caso, sem que haja necessidade de reexame dos aspectos fáticos da causa, resulta inequívoco que a imposição de pagamento de aluguéis somente a partir do trânsito em julgado conduz a inadmissível enriquecimento sem causa dos recorridos em detrimento da recorrente. - O encargo locatício, nas hipóteses como a vertente, evidencia-se devido pelos promi