PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Resumo do acórdão

- A irresignação dos réus não prospera. - As questões preliminares argüidas no recurso de apelação por eles interposto improcedem. - O fato de ter a ação sido decidida antes da impugnação ao valor da causa não acarreta nenhuma nulidade, uma vez que a suscitação desse incidente não importa na suspensão do processo. - A alegação de que não foram intimados do despacho saneador é manifestamente infundada, pois despacho saneador não houve. Na verdade, ocorreu o julgamento antecipado da lide. - O despacho de f., a que se referem os réus, é mero despacho ordinatório, determinando a especificação de provas. Daí porque eventual irregularidade na sua publicação não traduz nulidade. - Como quer que seja, não demonstraram os réus que a dilação probatória fosse necessária para a decisão da causa, donde não se vislumbrar a existência de nenhum prejuízo decorrente do julgamento antecipado da lide, que recomende a anulação da sentença. A cessão de créditos realizada pela autora ao Banco Itaú S.A. não lhe retira a legitimidade para figurar no pólo ativo da demanda, pois a cessão apenas se operou sobre os créditos e não sobre a totalidade dos direitos e obrigações decorrentes da condição de promitente vendedora. - A notificação judicial efetivada foi válida e eficaz para configurar a mora. O C. STJ tem considerado que pequenas imperfeições não desnaturam o objetivo da interpelação, "que é o de despertar a atenção do devedor em atraso, concede ndo-lhe prazo para que cumpra as obrigações assumidas" (STJ, 4ª T., REsp 14.306-0-SP, rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, j. 27.04.1993). - No mérito, a irresignação dos réus também não comporta agasalho. - Deixaram eles de efetuar os pagamentos de obrigações financeiras estipuladas no contrato, e não demonstraram nenhuma disposição de fazê-lo, mesmo depois de instados a tanto. - Bem comprovada a mora, não emendada após regular notificação, o acolhimento do pedido de rescisão contratual era de rigor. - O recurso da autora, todavia, comporta provimento, eis que a r. sentença recorrida não adotou a melhor posição, no caso concreto, ao determinar a devolução das parcelas pagas por conta do preço. - O CDC não se aplica ao caso vertente, porque o contrato foi celebrado antes da vigência do referido diploma legal. - A CF, em seu art. 5º, inc. XXXVI, determina: "A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito, e a coisa julgada". - O compromisso de venda e compra celebrado pelas partes, como todos os contratos, consubstancia ato jurídico, que se aperfeiçoa no momento em que as partes manifestam a sua vontade, lançando as suas assinaturas no documento. Como ato jurídico perfeito, o contrato não pode ser tangido pela lei posterior. - Nem se alegue que o CDC aplica-se retroativamente, por se tratar de norma de ordem pública. A vedação constitucional aplica-se indistintamente a todas as normas que lhe são inferiores, não efetuando nenhuma distinção entre normas de ordem pública e de natureza privada. - O contrato estabeleceu que, em caso de inadimplência, com rescisão do negócio jurídico, o comprador perderia em favor da vendedora as quantias pagas, a título de pena convencional compensatória (cláusula 10ª - f.). - Se de um lado não ocorre violação ao CDC, por inaplicável ao negócio jurídico perfeito que lhe antecede, de outro, não se vislumbra nessa est ipulação nenhuma violação de princípio geral de direito, pois a penalidade contratual tinha por escopo a reparação de perdas e danos, que as partes ali prefixavam, prática costumeira e até então amplamente aceita pela doutrina e jurisprudência, e largamente utilizada no mercado imobiliário. - Nem se alegue que a vendedora não experimenta qualquer prejuízo, porque poderá vender novamente o imóvel. - Basta observar que os réus estão na posse do imóvel há vários anos, desfrutando das comodidades que ele pode oferecer, para perceber que o inadimplemento e a continuidade da ocupação causam à autora inquestionável prejuízo merecedor de reparação. - E, se as partes livremente estipularam a forma de reparação do prejuízo, não há porque adotar-se método diverso, como procedeu a decisão hostilizada. - Vale lembrar, sempre, que os longos anos de desfrute do bem, pelos réus, conferem equilíbrio à estipulação contratual de perdimento das quantias pagas. - Não é demais recordar que, com a solução ora adotada, não subsistem os aluguéis mencionados na sentença, pois a perda das quantias pagas representa justa composição de perdas e danos, na forma contratual