ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. EDITAL. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO LEILÃO. INEXIGÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Apelação interposta pelo particular, apelação interposta pelo particular, em face de sentença prolatada pelo MM Juízo da 16ª VARA FEDERAL/CE, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, que julgou improcedentes os pedidos autorais, no sentido de anular o procedimento de execução extrajudicial. 2. Cinge-se a controvérsia acerca da existência de regularidade ou não no procedimento de execução extrajudicial realizado pela CEF em face da parte autora/apelante, relativo ao imóvel localizado na Rua Capitão Alfredo Sobreira, nº 219, Tiradentes, Juazeiro do Norte/CE - Cep: 63000-000. 3. A hipótese dos autos diz respeito a contrato de compra e venda de imóvel com obrigações e alienação fiduciária em garantia pelo Sistema Financeiro de Habitação, submetendo-se, portanto, à Lei nº 9.514/97. 4. Nos contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora/fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Em outras palavras, o comprador assume o risco de, em se tornando inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor, observadas as formalidades do art. 26 da Lei n° 9.514/1997, sendo cabível a realização de leilão público na forma do art. 27 da mesma Lei. 5. O mutuário tem ciência de que a consolidação da propriedade em favor do credor é procedimento regular na hipótese de inadimplência de dívida garantida por bem imóvel, de forma que, ausente comprovação de vício que implique nulidade, não há que se cogitar a suspensão ou cancelamento desse ato, que antecede o leilão. 6. Conforme entendimento pacificado, são constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admitidos pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). 7. Afirma a parte recorrente que se tornou inadimplente perante a instituição financeira em virtude dificuldades financeiras. A inadimplência da parte apelante é confessa, portanto, sendo inconteste a existência de dívida vinculada ao contrato, e com a evolução de saldo residual, é certo que a cobrança tem legalidade reconhecida por entendimento pacificado no STJ. 8. Além de restar incontroversa a mora da parte recorrente em relação ao contrato firmado entre as partes, é certo que a hipótese dos autos diz respeito a contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária, havendo expressa previsão na cláusula décima terceira da citada garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. E diante da incontestável inadimplência, não se pode aceitar que a consolidação da propriedade pela CEF tenha causado surpresa à parte autora/devedora, porque é natural, legítimo e previsível que o credor, diante da inadimplência incontroversa do devedor, recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo este adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem. 9. Registre-se que, dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. A dificuldade financeira relatada pela parte recorrente não afasta a inadimplência ocorrida, considerando que a inobservância das cláusulas contratuais enseja a rescisão contratual e a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF. 10. Quanto à validade da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, é necessário que se observe um procedimento específico. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias. 11. O próprio autor(a) anexou com a exordial a Matrícula do imóvel, com certidão emitida pelo Cartório Padre Cícero, onde consta que foi consolidada a propriedade em favor da CEF em razão de não ter sido purgada a mora. Registre-se que, tal documento é dotado de fé pública e, por isso, de presunção de veracidade, devendo ser tido como legítimo e verdadeiro, somente podendo ser ilidido mediante prova inequívoca que possa colocar em dúvida a autenticidade da declaração, o que não se deu no caso em tela. Consta ainda no citado documento que os autores já haviam ingressado com ação idêntica, no ano de 2016 - Proc. nº 0800051-81.2016.4.05.8102, que também tramitou perante o juízo da 16ª VARA FEDERAL/CE, onde foi prolatada sentença de procedência do pedido, tão somente em razão da revelia da Caixa. Constata-se, pois, em consulta aos referidos autos, que os autores já se encontravam inadimplentes desde o ano de 2015, ou seja, passados mais dez anos, os ora apelantes continuaram a residir no imóvel sem demonstrar qualquer providência no sentido de quitar o débito com a Caixa. 12. Não há elementos nos autos que afastem a presunção de veracidade de que goza a citada certidão. O oficial cartorário é dotado de fé pública, que confere aos seus atos presunção de veracidade. Esses atributos somente podem ser afastados mediante prova robusta em contrário, ônus do qual não se desincumbiu a parte apelante. Nesse sentido precedente desta Sexta Turma: 0806050-40.2024.4.05.8100, Apelação Cível, Desembargador Federal Walter Nunes da Silva Junior, 6ª Turma, data da assinatura: 06/08/2025. 13. Acrescente-se que, a revelia da CEF, que gera presunção relativa de veracidade e a inversão do ônus da prova, não vincula o julgador a decidir conforme a tese apresentada pela apelante, notadamente porque esta vai de encontro ao conjunto probatório dos autos, incluindo os documentos juntados na inicial. 14. Não se configura, pois, qualquer tipo de ilegalidade na forma utilizada para satisfação dos direitos pela CEF, sendo certo que o trâmite procedimental seguiu todos os preceitos legais, sendo inadmissível obstar a CAIXA de promover atos expropriatórios ou de venda, uma vez que, com a consolidação da propriedade, o bem foi incorporado ao patrimônio da empresa pública. 15. Não se vislumbra qualquer ilegalidade no procedimento levado a efeito pela CEF, visto que até mesmo é desnecessária a ciência pessoal, por parte do devedor fiduciante/cessionário, quanto à realização dos leilões extrajudiciais, à míngua de exigência prevista em lei nesse sentido, tão só se referindo o comando legal pertinente (art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97), de forma genérica, à comunicação ao devedor das datas dos leilões, inclusive por meio eletrônico. A notificação pessoal, através de oficial do Registro de Imóveis, somente se exige para a purgação da mora, não sendo necessária para a cientificação da realização dos leilões, quando é suficiente a comunicação da data, por correspondência dirigida ao endereço constante do contrato. 16. A inadimplência da apelante deu ensejo à consolidação da propriedade pela CEF, sendo, pois, legítima a realização do leilão público, nos termos do art. 27 da Lei n° 9.514/97. E após consolidada a propriedade, o devedor fiduciante só terá o direito de preferência para adquirir o imóvel. O STJ, inclusive, ao interpretar esse dispositivo, firmou entendimento no sentido de que, após a consolidação da propriedade do imóvel, não há a possibilidade de purgação da mora. Confira-se: STJ. 2ª Seção. REsp 1.942.898-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/8/2023 (Info 15 - Edição Extraordinária). 17. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não se deve decretar a nulidade de leilão ou a sua suspensão, em razão da falta de intimação pessoal do devedor, caso fique demonstrada a sua ciência inequívoca acerca da realização do leilão, caso dos autos (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 9/12/2019). Precedentes desta Corte Regional no mesmo sentido: PROCESSO: 08024976920234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADORA FEDERAL JOANA CAROLINA LINS PEREIRA, 5ª TURMA, JULGAMENTO: 15/05/2023; e PROCESSO: 08001829020204058401, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 28/02/2023. PROCESSO: 08001118820244058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADORA FEDERAL AMANDA TORRES DE LUCENA DINIZ ARAÚJO (CONVOCADA), 5ª TURMA, JULGAMENTO: 09/07/2024). 18. Após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante só terá o direito de preferência para adquirir o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar esse dispositivo, firmou entendimento no sentido de que, após a consolidação da propriedade do imóvel, não há a possibilidade de purgação da mora. Confira-se: STJ. 2ª Seção. REsp 1.942.898-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 23/8/2023 (Info 15 - Edição Extraordinária). 19. Esta Corte Regional já se posicionou, em casos análogos, que a função social do SFH e o direito constitucional à moradia não podem servir como justificativa para a inadimplência contratual dos favorecidos pelos programas de habitação, mesmo que hipossuficientes, pois para que tais programas se mantenham é necessário que o agente financeiro possa reaver seus créditos. Precedentes: TRF5, 2ª T., PJE 0800071-73.2015.4.05.8501, rel. Des. Federal Paulo Cordeiro, assinado em 04/08/2021; TRF5, 4ª T., PJE 0800709-48.2015.4.05.8100, rel. Des. Federal Rubens de Mendonça Canuto Neto, julgado em 20/09/2019 e PROCESSO: 08000180620234050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL ARNALDO PEREIRA DE ANDRADE SEGUNDO (CONVOCADO), 7ª TURMA, JULGAMENTO: 09/05/2023. 20. É cediço ainda, que o mero ajuizamento de ação judicial não torna o devedor automaticamente imune ao processo de execução extrajudicial, sendo certo ainda, que a realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros, de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos. 21. Ainda que a repactuação da dívida possa ser considerada a solução mais adequada sob o prisma das dificuldades pessoais enfrentadas pelo devedor, o Poder Judiciário não pode impor à Caixa Econômica Federal a obrigação de repactuar o débito inadimplido, eis que a credora se encontra no exercício de um direito legítimo que lhe foi assegurado negocialmente. 22. Demonstrada assim, a regularidade do procedimento que resultou na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária do imóvel dado em garantia, e a posterior alienação em leilão público, sem que constate qualquer vício que autorize sua anulação. Quanto ao tema: PROCESSO: 08046524920244058200, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO BRAGA DAMASCENO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 10/06/2025 e PROCESSO: 08095069520244058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ BISPO DA SILVA NETO (CONVOCADO), 2ª TURMA, JULGAMENTO: 11/03/2025. 23. Apelação improvida. Honorários advocatícios fixados na sentença majorados em 1% (um por cento) em desfavor do recorrente a título de verba honorária recursal, com base no art. 85, § 11, do CPC, devendo permanecer suspensa a cobrança, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. tbc