SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

Ementa

PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. RECONHECIMENTO DA IRREGULARIDADE. REABERTURA DE PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA I — CASO EM EXAME. 1. Trata-se de apelação interposta por FABIANA CARLOS CABRAL contra sentença proferida pelo MM. Juiz Federal da 1ª Vara da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte que, nos autos da ação de procedimento comum cível de origem, julgou "improcedente o pedido de nulidade da consolidação extrajudicial, assegurando à autora apenas o exercício do direito de preferência, para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária". 2. Alega a apelante, em apertada síntese, que: (a) "busca, em essência, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e a oportunidade de purgar a mora ou renegociar a dívida, bem como a anulação de suas respectivas penalidades e leilões"; (b) "em 19 de março de 2015, celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (nº 8444408613360) para adquirir um imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida"; (c) "devido à realização de um procedimento cirúrgico, começou a ter dificuldades financeiras para cumprir com o pagamento das parcelas, acumulando um saldo devedor de R$2.970,41 em 06 de março de 2023"; (d) "a Caixa não obteve êxito na tentativa de notificação e já procedeu à publicação de edital, na forma do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514, concluindo o procedimento de consolidação da propriedade"; (e) "diante da falta de intimação pessoal para purgação da mora, pleiteia a declaração da nulidade do procedimento de consolidação, pois não foram esgotados todos os meios para se efetivar a intimação pessoal da devedora"; (f) "além disso, a autora, ora apelante, afirma a ausência de notificação acerca dos leilões"; (g) "pugna pela reforma da decisão judicial impugnada, para se determinar a anulação definitiva do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel e, consequentemente, a nulidade da citação por edital e de todos os atos subsequentes, a fim de oportunizar o direito de purgar a mora ou renegociar a dívida"; (h) "não consta nos autos nenhum documento que demonstre a inequívoca ciência da autora, ora apelante, acerca da purga em mora, tampouco da realização dos referidos leilões"; (i) "conforme se depreende dos documentos anexados pela própria CEF, houve apenas duas tentativas de entrega de Carta com Aviso de Recebimento, ambas devolvidas sem a efetiva entrega pessoal ao destinatário por 'Não existe o número' no dia 13 de agosto de 2024 (Id. 4058400.15808542) e 'Não procurado', em 03 de setembro de 2024 (Id. 4058400.15808544)"; (j) "a CEF juntou print de consulta ao sistema onde consta um registro de envio de e-mail para a apelante (Id. 4058400.15808555) datado de 06/08/2024, contudo sem confirmação de leitura pela destinatária"; (k) "a documentação juntada não comprova o esgotamento efetivo de todas as vias de intimação pessoal antes de recorrer ao edital, devendo ser reconhecida a nulidade do procedimento inicial de intimação". II — QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 3. A presente controvérsia recursal cinge-se à análise da legalidade do procedimento de consolidação da propriedade, previsto na Lei nº 9.514/97 levado a efeito pela Caixa Econômica Federal. III — RAZÕES DE DECIDIR. 4. A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, traz a hipótese de consolidação da propriedade em nome do fiduciário em seu art. 26, estabelecendo que "o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento" (§ 1º), bem como que "a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento" (§ 3º). Por fim, estabelece que "decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio" (§ 7º). 5. Nessa esteira, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido da necessidade de notificação pessoal do devedor para purgação da mora. Precedentes: AgInt no REsp 1475436/CE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/02/2020, DJe 13/02/2020; AgInt no AREsp 1606810/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020; AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019. 6. De fato, é inarredável, para a regularidade da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a intimação pessoal do devedor fiduciante, para que purgue a mora, decorrendo, da falta de intimação e/ou da realização equivocada desta, a perda de valia dos procedimentos executivos como um todo. 7. No caso em tela, verifica-se que a primeira carta com aviso de recebimento foi enviada para o endereço "Rua Porto do Recife, 21, Bela Vista, Macaíba/RN", constando a informação de "não procurado" (id. 5500048). Por sua vez, a segunda carta com aviso de recebimento foi remetida para o endereço Rua Henrique Vital, 760, São Gonçalo do Amarante/RN, constando a informação "não existe o número" (id. 5500105). Entretanto, o endereço constante no contrato firmado entre a autora, ora apelante, e a Caixa Econômica Federal é "Rua Porto do Recife, 41, Lote 302, Quadra 18, Loteamento Porto Brasil, Bairro Bela VIsta, Macaíba/RN" (id. 5500003), ou seja, não coincide com os endereços para os quais a notificação do mutuário foi dirigida. 8. Dessa forma, verifica-se que as notificações acerca da purgação da mora não foram enviadas para o endereço correto, de modo que, não havendo a Caixa Econômica Federal demonstrado o cumprimento correto do procedimento exigido pela Lei nº 9.514/97, deve ser reconhecida a irregularidade do procedimento expropriatório. 9. Esta douta Quarta Turma, no entanto, possui entendimento segundo o qual "a ausência de intimação da parte autora para purgar a mora não enseja a anulação do processo extrajudicial de consolidação da propriedade e seus atos subsequentes". O prejuízo que a autora sofreu com a ausência de notificação para purgar a mora foi perder o direito de preferência no pagamento da dívida e permanência no imóvel. Tal prejuízo pode ser suprido de outro modo que não ocasione a anulação do processo. Uma solução intermediária que dá eficiência ao procedimento de consolidação sem, contudo, suprimir o direito da mutuária, é a de reabrir a fase posterior à notificação para purgar a mora, a fim de que, considerada notificada pela demanda judicial, a autora exerça seu direito de pagar a dívida exatamente como ocorreria se fosse notificada pelo oficial cartorário em seu endereço. Se purgar a mora dentro do prazo concedido, a autora continua no imóvel. Se não realizar o pagamento, é restabelecida a eficácia do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade da Caixa" (PROCESSO: 08148127920234058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 31/03/2025). IV — DISPOSITIVO. 10. Apelação parcialmente provida, para conceder à parte autora o prazo de 30 (trinta) dias para que purgue a mora, a contar de sua intimação do presente acórdão, sob pena de manter-se a eficácia do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade em favor da CEF. PLV