EMBARGOS À EXECUÇÃO

Ementa

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DA EMPRESA PÚBLICA. RECONHECIMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIEDADE E POSSE INDIRETA DO BEM PELO BANCO. ENTENDIMENTO DA 2ª SEÇÃO DO STJ E DESTA CORTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DOCUMENTOS ESSENCIAIS DEVIDAMENTE APRESENTADOS COM A EXORDIAL EXECUTIVA. DESPROVIMENTO. 1. Apelação interposta por CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em face de sentença do Juízo da 5ª Vara Federal da SJPE que julgou improcedentes os embargos à execução, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, determinando o prosseguimento da execução com os valores apresentados pela exequente. 2. Em suas razões, argumenta a empresa pública federal embargante, em síntese, que: a) a execução por quantia certa fundada em despesas condominiais exigiria a demonstração clara, precisa e documental da origem do débito, do período de inadimplemento e da correlação com a unidade condominial respectiva, não bastando a juntada genérica de convenções ou atas de assembleia, sem o devido detalhamento do débito e a identificação individualizada do suposto devedor; b) no caso concreto, a inicial executiva careceria de boletos, planilhas detalhadas por competência e histórico de cobrança, limitando-se à apresentação de documentos genéricos que não possibilitariam à parte executada identificar com segurança o período exato da inadimplência, a composição dos valores cobrados (cotização ordinária, fundo de reserva, multas etc.) e a relação direta com a unidade autônoma objeto da cobrança, c) seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que a responsabilidade contratual, legal e jurisprudencial pelo pagamento das despesas condominiais seria do fiduciante, notadamente diante do que dispõe o § 8º do art. 27 da Lei 9.514/97; d) a posse direta do imóvel nunca teria sido transferida à CAIXA, permanecendo o bem sob uso e fruição exclusiva do devedor fiduciante durante todo o período a que se referem os débitos condominiais; e e) a consolidação da propriedade, por si só, não se confundiria com a imissão na posse, tampouco transferiria automaticamente à CAIXA o dever de arcar com encargos ordinários cujo fato gerador decorre da fruição do bem. 3. Em questões que envolvem alienação fiduciária, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais n. 2.100.103/PR, 1929926/SP e 2082647/SP, firmou o entendimento que se reconhece a legitimidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais em razão de sua natureza propter rem, cujo inadimplemento legitima o ente condominial em promover a penhora do bem e sua alienação. Na oportunidade, ficou destacada a faculdade dada ao credor fiduciário em arcar com os débitos condominiais, cuja inadimplência autoriza o prosseguimento expropriatório do bem e reversão dos valores da arrematação para quitação do débito e, caso alguma quantia sobeje, sua reversão ao credor fiduciário. 4. De maneira semelhante, a jurisprudência desta Corte já vinha decidindo que a CEF, como agente fiduciário que detém a propriedade e a posse indireta do imóvel, é a responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independentemente de quem detenha posse direta do imóvel, sem prejuízo de valer-se da ação de regresso contra os adquirentes. A respeito, destaco o seguinte precedente desta Turma: TRF5, Processo 08062931620224058500, AC, 2ª T., rel. Des. Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, j. 05/12/2023. 5 Havendo litígio sobre dívidas condominiais, cabe à CAIXA realizar o adimplemento da obrigação que possui diretamente em face do condomínio (decorrente da relação condômino-condomínio) e, em seguida, agir regressivamente em face daqueles que entende haverem descumprido o que contratou consigo. 6. Frise-se, ainda, que, diferentemente do inicialmente alegado pela embargante CAIXA, em termos genéricos, houve a consolidação da aludida propriedade em seu favor, na condição de credora fiduciária, em 21/08/2024, conforme certidão adunada aos autos. 7. Quanto à referida inépcia da inicial executiva, por suposta ausência de documentos essenciais, tal tese não merece acolhimento. De acordo com o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, o crédito referente às contribuições condominiais, desde que previsto na respectiva convenção ou aprovado em assembleia geral, e devidamente comprovado documentalmente, configura título executivo extrajudicial. 8. No caso concreto, verifica-se que a parte exequente (embargada) se desincumbiu de instruir a inicial com todos os documentos necessários à demonstração do crédito exequendo, tais como a convenção de condomínio, as atas de assembleia que aprovaram as despesas e os demonstrativos ou planilhas de débito, conforme se depreende dos autos da execução principal. 9. Ressalte-se que os boletos de cobrança, embora úteis para evidenciar a forma de pagamento e os valores individualizados, constituem meros instrumentos de arrecadação, não sendo considerados documentos indispensáveis para a propositura da ação executiva fundada em obrigação condominial. Com efeito, para a higidez formal da petição inicial da execução de cotas condominiais, basta a juntada da convenção e das atas assembleares que aprovaram as despesas, sendo os boletos documentos acessórios (A propósito do tema: STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 2.048.856 - SC (2022/0340028-3), data do julgamento: 23/05/2023). 10. Comprovada a existência do título executivo extrajudicial e a liquidez do débito por meio dos documentos essenciais, não há que se falar em inépcia da inicial executiva, uma vez que a responsabilidade contratual, legal e jurisprudencial pelo pagamento das despesas condominiais seria do fiduciante, sobretudo após a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor. 11. Apelação desprovida. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais no patamar de 10% do valor dos honorários de sucumbência fixados na sentença.