CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO

Ementa

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL COMARCA DE .../... Autos: ...... ............., pessoa jurídica de direito privado, com sede e foro em ........./...., à Rua ......, ....., inscrita no CNPJ n° ..., através de seus procuradores infra assinados, constituídos nos termos do incluso instrumento de mandato, com escritório profissional à Rua ........, ........., nos autos em epígrafe de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO proposta por ........., vem respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar CONTESTAÇÃO aos termos aduzidos na inicial, o que faz nas razões de fato e de direito a seguir aduzidas: 01) DOS FATOS: Os locatários firmaram contrato de locação com a locadora em data de ...... de ....... de ......, contrato este de cláusulas pré escritas, do tipo comprado em papelarias, e, ressalte-se, sem a anuência de duas testemunhas. O contrato de locação foi firmado para o uso exclusivamente comercial. O prazo de locação foi ajustado período compreendido entre ....... de ....... à ...... de ....... Após .......... de ........, o referido contrato renovou-se por prazo indeterminado. O valor ajustado para o aluguel era de R$ .........., com bonificação de R$ ....... para o pagamento em dia. Logo após o início do contrato, foi feito um acordo com a Locadora, onde o locatário fez uma dação em pagamento (doc anexo) dos imóveis objeto da matrícula ...... e ......, ambas do Cartório de Registro de Imóveis da ..... Circunscrição Imobiliária, em troca da quitação do aluguel referente ao período compreendido entre ..... de ...... e ....... de ....... Após este período, o locatário pagou pontualmente os alugueres até o mês de ....... de ......, onde devido a dificuldades atravessadas em seu negócio, passou a pagar parcialmente o aluguel, conforme se demonstra com os recibos anexos. Apesar de o contrato de locação conter a cláusula pré-escrita (cláusula quarta) que prevê a impossibilidade de indeniz ação do locatário por quaisquer benfeitorias feitas no imóvel, mas devido ao fato de o imóvel necessitar de várias reformas para a obtenção de alvará, foi acordado verbalmente com a locadora que seriam feitas benfeitorias no imóvel, comprometendo-se a locadora a indenizar o locatário ao final do contrato. Tal alteração foi feita verbalmente face o caráter de informalidade que vigia entre as partes ao início do contrato, motivo este que tornou desnecessária a formalização do instrumento adequado. 02) DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL: Para a obtenção de alvará para o funcionamento de seu restaurante, o locatário teve de efetuar as seguintes reformas no imóvel: 1. substituição de todo o piso do estabelecimento, quê era de tacos, em mal estado de conservação, com várias peças soltas, por piso cerâmico - lajotas - com área de aproximadamente 300 (trezentos) metros quadrados. 2. Pintura interna e externa de todo o estabelecimento; 3. Reforma dos 03 (três) banheiros, com substituição dos azulejos, pisos e louças. 4. Reforma da cozinha, com substituição de parte da rede de encanamentos, azulejos e bancadas. 5. Substituição de toda a rede elétrica, devido ao precário estado em que se encontrava. 6. Substituição da caixa d'água por outras 02 (duas) de maior capacidade e em compatibilidade com a atividade do locatário. Além das referidas reformas, classificadas como benfeitorias necessárias, face ao estado em que o imóvel se encontrava, não sendo possível a obtenção de alvará, o locatário realizou também outras benfeitorias, consideradas úteis, e que aumentam o valor venal do imóvel, entre as quais podemos citar. 1. Reforma da lateral do estabelecimento, com aumento do muro, colocação de piso e cobertura, ampliando a área do andar inferior do estabelecimento. 2. Construção de um vestiário com banheiro para funcionários, tendo como anexo um depósito, nos fundos do imóvel. Foram gastos aproximadamente R$ ........ nas reformas feitas no i móvel, dos quais R$ ........ foram gastos com mão de obra (recibos anexos) e o restante em materiais. 03) DA RETENÇÃO POR BENFEITORIAS: A lei 8.245/91, mais precisamente em seu artigo 35, estabelece que: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Conforme já foi exposto acima, foi acordado verbalmente que todas as benfeitorias realizadas no imóvel seriam indenizada